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Privates Eigentum Ausgabe Mai 2023

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Zeitschrift für Haus- Grund- und Wohnungseigentümer im Rhein-Main-Gebiet

6 ///// BAUGENEHMIGUNGEN

6 ///// BAUGENEHMIGUNGEN Lage am Wohnungsmarkt verschärft sich Im Jahr 2022 wurden 6,9 Prozent weniger Baugenehmigungen für Wohnungen erteilt als im Vorjahr. Das ist der niedrigste Stand seit 2018. Eine Entspannung am Wohnungsmarkt ist indes nicht in Sicht. Im Jahr 2022 wurde in Deutschland der Bau von 354.400 Wohnungen genehmigt. Wie das Statistische Bundesamt (Destatis) nach vorläufigen Ergebnissen mitteilt, waren das 6,9 Prozent oder 26.300 Wohnungen weniger als im Jahr 2021, als mit 380.700 Baugenehmigungen der höchste Wert seit 1999 erreicht worden war. Niedriger als 2022 war die Zahl der Baugenehmigungen zuletzt 2018. VERSCHÄRFUNG IM JAHRESVERLAUF Die Zahl der neu genehmigten Wohnungen ist seit Sommer 2022 immer weiter gesunken; die negative Entwicklung hat sich im Jahresverlauf 2022 also verstärkt. In den Zahlen sind sowohl die Baugenehmigungen für Wohnungen in neuen Gebäuden als auch für neue Wohnungen in bestehenden Gebäuden enthalten. Blickt man allein auf die Neubauten, so liegt der Rückgang im Vergleich zum Vorjahr sogar bei 7,3 Prozent, das heißt 23.900 Wohnungen weniger. Besonders deutlich war der Rückgang der Zahl der Baugenehmigungen für Einfamilienhäuser. Die Bundesregierung verfolgt das Ziel, mittelfristig 400.000 neue Wohnungen pro Jahr in Deutschland zu schaffen. Zum Rückgang der Bauvorhaben im Jahr 2022 dürften vor allem Materialmangel und hohe Kosten für Baumaterialien, fehlende Fachkräfte und zunehmend schlechtere Finanzierungsbedingungen beigetragen haben. LAGE IM GEBÄUDEBESTAND VERSCHÄRFT SICH DURCH GESETZESVORHABEN In dieser Situation mit wachsendem Bedarf an bezahlbarem Wohnraum wird auch die Lage des Wohnungsmarktes im Gebäudebestand durch neue Vorgaben der Bundesregierung weiter verschärft. So sieht die Novelle des Gebäudeenergiegesetzes neue energetische Anforderungen vor. Auch auf EU-Ebene werden mit den Mindeststandards (Minimum Efficiency Performance Standards, kurz MEPS) neue Sanierungspflichten geschaffen, die schon bald in deutsches Recht umgesetzt werden. ///// DEUTLICH WENIGER BAUANTRÄGE VON PRIVATPERSONEN Rund 95 Prozent der Bauanträge für Wohnungen in Wohngebäuden werden von Unternehmen und Privatpersonen gestellt. Entsprechend prägten diese beiden Bauherrengruppen die Gesamtentwicklung maßgeblich. Während auf Unternehmen 147.900 Baugenehmigungen für neue Wohnungen entfielen, das entspricht 3,3 Prozent oder 5.000 weniger als im Vorjahr, gingen 141.100 Baugenehmigungen auf Privatpersonen zurück (12,6 Prozent oder 20.300 weniger als im Vorjahr). Demgegenüber stieg die Zahl der Baugenehmigungen für Wohnungen, die auf Bauanträge der öffentlichen Hand zurückgehen, um 17,8 Prozent auf 12.200. ANNA KATHARINA FRICKE | REFERENTIN PRESSE UND KOMMUNIKATION Haus & Grund Deutschland Foto: © Hoffotografen Zum Hintergrund Die Zahl der Baugenehmigungen ist ein wichtiger Frühindikator für die zukünftige Bauaktivität, da sie geplante Bauvorhaben darstellen. Allerdings nimmt die Zahl der Bauvorhaben, die zwar genehmigt, aber noch nicht begonnen oder abgeschlossen wurden – der sogenannte Bauüberhang –, seit einigen Jahren zu. Aufschluss über die tatsächliche Entwicklung der Bautätigkeit und des Bauüberhangs im Jahr 2022 wird die Zahl der Baufertigstellungen geben, die das Statistische Bundesamt voraussichtlich Ende Mai 2023 veröffentlicht. PRIVATES EIGENTUM ///// 05_2023

7 INFO DES MONATS Kontrolle der Mülltrennung durch einen Dienstleister – Wer zahlt? NIKLAS GRAF | RECHTSANWALT Haus & Grund Frankfurt am Main e.V. Tel.: (0 69) 95 92 91-0 | niklas.graf@haus-grund.org Oftmals müssen Vermieter beobachten, dass Mieter den Vorgaben der Mülltrennung nicht ordnungsgemäß nachkommen. Häufig verweigern dann die Entsorger die Mitnahme von nicht korrekt befüllten Abfallbehältern. Wenn Mieter es mit der Mülltrennung nicht so genau nehmen, kann der Vermieter einen Dienstleister damit beauftragt, die Mülltrennung im Objekt zu überwachen. Aber kann er die Kosten dafür als Betriebskosten auf die Mieter umlegen? Diese Frage haben Mieter aus Berlin bis vor den Bundesgerichtshof (BGH) getragen – die Antwort fiel eindeutig aus. Im zu entscheidenden Fall hatten sich die Mieter einer Anlage mit knapp 100 Wohnungen offenbar nicht an die Vorschriften zur Mülltrennung gehalten. Der Vermieter wollte das nicht dulden. Er beauftragte einen Dienstleister damit, die Restmülltonnen der Wohnanlage regelmäßig zu kontrollieren und eventuell falsch eingeworfenen Abfall richtig einzusortieren. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat nun geurteilt (Urteil vom 05.10.2022, Az.: VIII ZR 117/21): Die Kosten für einen solchen Service dürfen Vermieter als Teil der Kosten zur Müllbeseitigung in der Betriebskostenabrechnung auf die Mieter umlegen. Die Kosten eines externen Dienstleisters für die regelmäßige Kontrolle der Restmüllbehälter des Mietobjekts auf Einhaltung der satzungsmäßigen Vorgaben für die Mülltrennung und für die bei fehlerhafter Abfalltrennung erfolgende Nachsortierung von Hand sind im Wohnraummietverhältnis gemäß § 2 Nr. 8 der Betriebskostenverordnung auf den Mieter umlegbare Betriebskosten. Der Begriff „Müllbeseitigung“ ist dabei in der Verordnung nicht weiter definiert, sei aber weit auszulegen, wie der BGH feststellte. Das in diesem Fall zusätzlich beauftragte Behältermanagement falle insofern darunter. Auch die Einwendungen der Mieter, dass sie für das Fehlverhalten anderer Mieter haften würden, ließen die Bundesrichter nicht gelten. Es komme nämlich nicht darauf an, ob die vom Vermieter veranlassten Maßnahmen zur ordnungsgemäßen Bewirtschaftung des Grundstücks auch durch den konkreten Mieter oder alleine durch andere Mieter verursacht wurden und ob deren Verhalten vertragstreu oder vertragswidrig sei. Das Urteil gibt jedoch nicht gänzlich freie Hand für Vermieter, immer einen Dienstleister mit der Müllkontrolle zu beauftragen. Denn Betriebskosten unterliegen immer dem Gebot der Wirtschaftlichkeit.