8 ///// RECHT UND
8 ///// RECHT UND STEUERN BUNDESWEIT Urteile kompakt Keine formell ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung bei Fehlen maßgeblicher Unterlagen Eine Nebenkostenabrechnung, in der als Anlage die maßgebliche Heizkostenabrechnung vorgesehen, dieser jedoch tatsächlich nicht beigefügt ist, verstößt gegen die Anforderungen an eine ordnungsgemäße Abrechnung gemäß § 259 BGB und ist daher formell unwirksam. AG NÜRTINGEN, URTEIL VOM 25.05.2022 - 17 C 3483/21 – ///// Aktuelle Urteile auf einen Blick, für Sie zusammengefasst von Henry Naporra, Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht bei Haus & Grund Frankfurt am Main e.V. Verdachtskündigung ist im Einzelfall auch im Wohnraummietrecht möglich 1. Das für das Arbeitsrecht entwickelte Institut der Verdachtskündigung ist in bestimmten Fällen auch auf das Mietrecht übertragbar. 2. Eine Verdachtskündigung liegt vor, wenn und soweit der Kündigende die Kündigung damit begründet, dass gerade der Verdacht eines von ihm nicht für sicher gehaltenen und erwiesenen strafbaren Verhaltens das für die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses nötige Vertrauen zerstört hat. 3. Voraussetzungen für eine solche Verdachtskündigung sind das Vorliegen einer Straftat, der Verdacht muss durch objektive Umstände belegt sein, der Verdacht muss dringend und die Verdachtsmomente müssen geeignet sein, das für die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses erforderliche Vertrauen zu zerstören. AG WEDDING, URTEIL VOM 22.06.2022 - 7 C 92/22 – //// Fristlose Kündigung wegen Störung des Hausfriedens durch Beleidigung 1. Die ungerechtfertigte und wiederholte Beschimpfung bzw. Anfeindung eines Mitmieters stellt eine Hausfriedensstörung dar, die eine fristlose Kündigung rechtfertigt. 2. In einer fristlosen Kündigung ist jedenfalls auch eine Abmahnung hinsichtlich des dort aufgeführten beanstandeten Verhaltens zu sehen. AG MÜNSTER, URTEIL VOM 12.07.2022 - 61 C 2676/21 – ///// URTEIL KOMMENTIERT Wochenweise Vermietung an Monteure ist eine Zweckentfremdung von Wohnraum Das wochenweise Vermieten einer Wohnung an Monteure stellt eine Zweckentfremdung dar. Der wohnungsaufsichtsrechtliche Begriff des Wohnens erfordert eine Dauerhaftigkeit der Nutzung. VG Düsseldorf, Urteil vom 25.10.2022 - 14 K 3958/21 Kommentar: Der vorgenannten Entscheidung lag die Vermietung einer Eigentumswohnung an wechselnde Monteure eines Handwerksbetriebes zu Grunde, welche dem Vermieter auf der Grundlage einer Zweckentfremdungssatzung mittels einer Ordnungsverfügung untersagt wurde. Hiergegen wendete sich der Vermieter im Wege einer Anfechtungsklage vor dem Verwaltungsgericht – ohne Erfolg. Das Verwaltungsgericht argumentierte in nachvollziehbarer Weise: Für die Auslegung des Begriffs des Wohnens ist die besondere Zweckrichtung des Zweckentfremdungsrechts heranzuziehen. Der Begriff des Wohnens im Sinne des Wohnungsaufsichtsrechts verlange das Merkmal der Dauerhaftigkeit der Nutzung. Eine gewerbliche oder gewerbeähnliche Zimmervermietung liegt vor, wenn der Wohnraum von einem Untervermieter oder vom Eigentümer jeweils nur für kurze Dauer an häufig wechselnde Nutzer überlassen wird und dabei eine Miete erzielt wird, die bei einer auf Dauer angelegten Vermietung nicht zu erzielen wäre. Gemessen an diesen Grundsätzen sei die Wohnung nicht zu Wohnzwecken vermietet und die Verfügung zu Recht ergangen. Praxishinweis: In Großstädten mit angespanntem Wohnungsmarkt kommen Vermieter aus oftmals finanziellen Erwägungen auf den Gedanken, den zur Vermietung stehenden Wohnraum als Monteur-Wohnung zu vermieten. Diese Vermietungspraxis, die oftmals höheren Mietzins erwarten lässt, ist allerdings – neben einer möglichen verwaltungsrechtlichen Ordnungsverfügung – mit diversen weiteren juristischen Problemen versehen und daher nicht zu empfehlen. Zum einen wäre die Vermietung an ein Unternehmen, welches die Wohnräume wiederum im Innenverhältnis den Monteuren zur Verfügung stellt, tatsächlich als ein Gewerberaummietverhältnis zu qualifizieren, da nur mit Privatpersonen ein Wohnraummietverhältnis geschlossen werden kann. Neben der Änderung des zulässigen Nutzungszwecks kann diese Vermietungspraxis in Wohnungseigentümergemeinschaften zudem zu Streitigkeiten führen, da neben dem rechtlichen Aspekt ein kontinuierlicher Wechsel der Bewohner oftmals nicht gewünscht ist. PRIVATES EIGENTUM ///// 05_2023
9 Zur Voraussetzung einer wirksamen Schonfristzahlung nach Kündigung Eine wirksame „Schonfristzahlung“ liegt nur dann vor, wenn alle offenen Mietforderungen des Vermieters getilgt werden, einschließlich solcher, die schon im Zeitpunkt der Kündigung offen waren, aber im Kündigungsschreiben nicht erwähnt wurden. LG BERLIN, BESCHLUSS VOM 02.06.2022 - 64 S 209/21 – ///// Ordentliche Kündigung wird nach Schonfristzahlung unwirksam 1. Eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzug des Mieters gem. § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB setzt eine verschuldete Zahlungsunfähigkeit voraus. Mieter können sich auf unvorhersehbare wirtschaftliche Engpässe berufen. 2. Die nachträgliche Begleichung der Mietrückstände innerhalb der Schonfrist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB mindert das Verschulden der Pflichtverletzung i.S.d. § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB und kann so zur Unwirksamkeit der Kündigung führen. LG GIESSEN, URTEIL VOM 22.11.2022 - 38 S 81/22 – //// Unzulässige Umgehung des Wohnraummietrechts durch ein Geschäftsraummietkonstrukt 1. Für Wohnraummietstreitigkeiten ist das Amtsgericht sachlich zuständig. 2. Ein Wohnraummietverhältnis liegt dann vor, wenn die Räume nach dem übereinstimmenden Willen der Vertragsschließenden zur zumindest überwiegenden Wohnnutzung vermietet sind und sich eine überwiegende gewerbliche Nutzung nicht feststellen lässt. 3. Erfolgt die Anmietung letztlich aufgrund familiärer Verbundenheit zwischen dem Mieter und dem tatsächlichen Nutzer, ist der Mieter nicht „Dritter“ im Sinne einer gewerblichen Weitervermietung nach § 565 BGB. 4. Endrenovierungsklauseln sind auch in Gewerberaummietverhältnissen unwirksam. Sie verpflichten den Mieter zur Endrenovierung, unabhängig davon, ob er erst kurz vorher renoviert hat. AG HAMBURG, URTEIL VOM 13.01.2023 - 49 C 277/22 – ///// Warmwasserversorgung ist durch den Vermieter auch bei hoher Kostensteigerung zu gewährleisten Die Versorgung mit Warmwasser muss der Vermieter auch bei einer Erhöhung der Gaspreise um mehr als 500 % gewährleisten. AG FRANKFURT, URTEIL VOM 26.07.2022 - 33 C 2065/22 – ///// WEG: Eine Eigentümerversammlung darf nicht bei zerstrittenen Parteien stattfinden Die Teilnahme an einer Versammlung auf der Terrasse einer Miteigentümerin, mit welcher ein Wohnungseigentümer seit Jahren im Streit liegt, ist unzumutbar, wenn die Terrasse zwar im gemeinschaftlichen Eigentum liegt, aber faktisch allein von der Miteigentümerin genutzt wird. LG FRANKFURT/MAIN, URTEIL VOM 02.02.2023 - 2-13 S 80/22 – ///// Aus alt wird App! Die neuen IQ-Haustelefone verbinden die Haustür mit dem Smartphone. Drahtlos, problemlos, sicher. Für Siedle-Sprechanlagen ab Baujahr 1952. www.siedle.de 1952 1971 1975 1976 1978 1986 1991 1997 2006 Made in Germany Eschborner Landstraße 166 60489 Frankfurt am Main Telefon: 069/76 80 78-0 info@elektrohildebrand.de www.hildebrand-elektrotechnik.de
