10TOP IMMOBILIEN 04 l

10TOP IMMOBILIEN 04 l 2025Anzeigen-SonderveröffentlichungBeim Hauskauf um jeden Preis sparen?DIESE DREI STEUERFALLEN SOLLTE MAN VERMEIDENEin Immobilienkauf ist teuer. Nicht nur die Kaufsumme, auchdiverse Nebenkosten sind zu bezahlen, etwa Maklergebühren,Kosten für die Beurkundung durch einen Notar und Steuern.Verständlich, wenn Käufer nach Wegen suchen, die Kostenzu reduzieren. Doch der Spielraum ist begrenzt. Drei Fällevon Gestaltungsmodellen, die die Grenzen zur Illegalitätund Steuerhinterziehung ausreizen oder überschreiten.Söffing. Driften Immobilienwert undKapitalwert der Gegenleistung weitauseinander, liegt für die Differenzebenfalls eine Schenkung vor. „Fürdie muss dann Schenkungsteuergezahlt werden“, sagt Sibylle Barent,Leiterin Steuer- und Finanzpolitikbeim Eigentümerverband Haus& Grund Deutschland.Wer anfängt, auf dem Papier zu tricksen, kannmindestens das Finanzamt auf den Plan rufen.Kauf unter dem tatsächlichen WertOft ist es gut gemeint, wenn Opa oderOma dem Enkel ihr Haus zu einemmoderaten Kaufpreis überschreiben.Zu billig sollte es aber nicht abgegebenwerden. „Liegt der Verkaufspreis biszu 20 Prozent unter dem tatsächlichenWert der Immobilie, kann dasFinanzamt vor allem bei Verkäufenunter nahen Angehörigen einegemischte Schenkung annehmen“,erklärt Rechtsanwalt Claudius Söffing,Mitglied des geschäftsführendenAusschusses der ArbeitsgemeinschaftSteuerrecht im Deutschen Anwaltverein(DAV). Es bewertet das Geschäft dannin zwei Teilen: einen Verkaufs- undeinen Schenkungsteil. Das bedeutet,das Amt legt nicht nur den angegebenenVerkaufspreis für die Steuerfestsetzungzugrunde, sondern auch die Differenzzum tatsächlichen Wert. Der Käuferzahlt dann Schenkungsteuer aufden Schenkungsanteil. Für naheVerwandte gibt es dabei recht üppigeFreibeträge, Fremde haben lediglicheinen Schenkungsteuerfreibetrag von20.000 Euro. Diese Beträge können allezehn Jahre neu ausgereizt werden.Um die steuerlichenVerjährungsregelungen in Laufzu bringen, sollte dem Finanzamtder Schenkungsanteil unbedingtangezeigt werden. „Der Notarmuss auch darauf hinweisen“, sagtSöffing. „Er hat die gesetzlichePflicht, dem zuständigen FinanzamtMitteilung zu machen, wenn er denAnschein einer Schenkung sieht.“Kauf gegen Pflegeleistung„Ich überschreibe dir mein Haus unddu kümmerst dich um mich bis an meinLebensende“ – solche Vereinbarungenwerden häufig zwischen Verwandtengetroffen. Doch so einfach ist dasnicht. „In den meisten Fällen liegt derkapitalisierte Wert der Gegenleistung,also der Pflege, unter demtatsächlichen Wert der Immobilie“, so„Stirbt der Käufer kurz nach derÜbertragung der Immobilie, wirdfür die Bewertung der Gegenleistungnicht die Lebenserwartung, sonderndie tatsächliche Laufzeit derübernommenen Verpflichtungenzugrunde gelegt“, sagt Barent. „Damitliegt der Wert der Gegenleistung vielniedriger und der Schenkungsanteilist höher.“ Die Schenkungsteuer kannso noch deutlich größer ausfallen.Unterverbriefung beim NotarDie Unterverbriefung, auch alsSchwarzbeurkundung bezeichnet,überschreitet die Grenzen derLegalität. „Bei einer Unterverbriefunglässt der Verkäufer den Notar nur einenTeil der tatsächlichen Verkaufssummebeurkunden, also zum Beispiel 500.000statt einer Million Euro“, erklärtSöffing. „Der Differenzbetrag wirddann am Finanzamt vorbei vom Käuferan den Verkäufer gezahlt.“ Ein solchesVorgehen ist Steuerhinterziehungund kann ein Strafverfahren nachsich ziehen. „Es kann sein, dass dergesamte Vertrag rechtlich unwirksamist. Es ist ein Scheingeschäft, dennüber den tatsächlichen Kaufpreis hatkeine Beurkundung stattgefunden“,sagt Barent. Bereits geleisteteZahlungen wie Vorschüsse oderder Differenzbetrag zum echtenKaufpreis könnten verloren gehen.Fotos: ©prachid - stock.adobe.com, ©Marco2811 - stock.adobe.com

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