8TOP IMMOBILIEN 09 l
8TOP IMMOBILIEN 09 l 2025Anzeigen-SonderveröffentlichungImmobilienkauf leicht gemachtDIE BESTEN TIPPS FÜR ERSTERWERBEREin Haus zu bauen, ist zeit- und kostenintensiv. Viele entscheidensich daher für den Kauf einer Bestandsimmobilie. Doch auchhier lauern Stolperfallen. Ralf Oberländer, Baufinanzierungsberaterbei der Bausparkasse Schwäbisch Hall, gibt Ersterwerbern Tipps,um teure Fehler zu vermeiden.Der Energieausweis und die letztenHeizkostenabrechnungen geben Aufschlussüber die Betriebskosten unddarüber, ob Heizungsanlage undWärmedämmung modernisiert werdenmüssen. Ein Extra-Tipp des Experten:„Eine sehr ergiebige Quelle für Informationensind die zukünftigen Nachbarn.Sie kennen Probleme mit demHaus und wissen, was die Eigentümerbeschäftigt.“Immobilienbesichtigung:Je öfter, desto besserExposés, Fotos und Immobilienanzeigenvermitteln einen ersten Eindruck,eine Besichtigung vor Ort bleibt jedochunverzichtbar. Interessenten solltensich bei der Besichtigung Zeit nehmen,Notizen und Fotos machen und dieRäume selbst vermessen. „Auch wenndie potenziellen Käufer mit anderenInteressenten konkurrieren oder derMakler die Immobilie schnell verkaufenmöchte, sollte auf eine zweiteBesichtigung bestanden werden – ambesten mit einem Architekten oderBausachverständigen“, rät Oberländer.„Denn für Laien sind gravierende Mängeloder der Sanierungsbedarf oft nichtzu erkennen.“ Bei diesem zweitenTermin sollten Schwachstellen wieBausubstanz, Materialien, Energieeffizienzund Haustechnik genau geprüftwerden. Um sich einen guten Eindruckvon Geräuschkulisse und Parksituationzu verschaffen, finden die Besichtigungenidealerweise zu verschiedenenTageszeiten statt.Bestandsimmobilie:Objektunterlagen prüfenJe größer das Investment, desto sorgfältigersollte geprüft werden.Wichtige Unterlagen sind:Der aktuelle Grundbuchauszug: Dieserist nicht nur ein verlässlicher Nachweisüber die Eigentumsverhältnisse undGrundstücksgröße, sondern verrätauch, ob auf einem Grundstück AltundBaulasten, Grundschulden oderandere Einschränkungen (z. B. Nießbrauch)liegen. Die Flurkarte zeigt diegenaue Lage und Grenzen des Grundstücks.Sie ist wichtig, um sicherzustellen,dass das Grundstück wie beschriebengenutzt werden kann.Kaufpreis mit ArgumentenverhandelnMehrere Mitbewerber bedeuten nicht,dass Käufer automatisch den vollenKaufpreis zahlen müssen. Verhandelnlohnt sich! Wer gut vorbereitet ist undArgumente wie Sanierungsbedarf oderMarktpreise ins Spiel bringt, kann ofteinen besseren Preis erzielen. „EineListe mit Baumängeln vom Bausachverständigengibt der Käuferseite einegute Verhandlungsbasis“, so Oberländer.Käufer sollten vorab zwei Preisefestlegen: ihren Startpreis für die Verhandlungund ihre Obergrenze.Kaufvertrag prüfenDer Kaufvertrag regelt den Eigentümerwechsel.Der Notar erstellt denVertragsentwurf, den beide Vertragsparteienvor der Beurkundung gründlichprüfen sollten. „Wer auf Nummersicher gehen möchte, sollte den Vertragauch juristisch prüfen lassen“, empfiehltOberländer. So lässt sich vermeiden,dass unklare Formulierungen,fehlende Regelungen oder versteckteKlauseln später zu Problemen führen.Vergleichsangebote fürdie FinanzierungDer Weg zur Hausbank ist derbequemste, jedoch nicht immer dergünstigste. Bei hohen Summen undlangen Laufzeiten wirken sich schongeringe Unterschiede bei Zinssatz undFinanzierungskonzept erheblich aus.„Nur wer die Angebote der Hausbankmit denen anderer Anbieter vergleicht,kann die besten Konditionen finden“,erklärt Oberländer.Gründliche Besichtigung: Ersterwerbersollten sich Zeit nehmen und gezielt aufmögliche Mängel achten.Foto: iStock/Bausparkasse Schwäbisch Hall
TOP IMMOBILIEN 09 l 2025Anzeigen-Sonderveröffentlichung9Foto: Bausparkasse Schwäbisch HallFinanzierung: Genaukalkulieren mit PufferEine präzise Kalkulation ist entscheidend.Die monatliche Belastung solltedie Lebensqualität nicht einschränken,und auch unvorhergesehene Kostenmüssen einkalkuliert werden. Miteiner Haushaltsrechnung ermittelnKäufer ihr verfügbares Budget undprüfen, wie viel Haus sie sich leistenkönnen. Dabei gilt: Je mehr Eigenkapital,desto besser. „Wir empfehlen, rund20 Prozent der Gesamtsumme plusKaufnebenkosten – etwa 10 bis 15 Prozentdes Kaufpreises – mit Eigenkapitalzu finanzieren“, ergänzt Oberländer.„Wir erleben es häufig, dass eventuellnotwendige Sanierungsarbeiten bei derFinanzplanung nicht ausreichendberücksichtigt werden – oft auch, weildas eigene handwerkliche Geschick fürEigenleistungen überschätzt wird. Hierhilft nur der Rat eines Experten.“ Fürdie Anschlussfinanzierung sollte manfrühzeitig vorsorgen, beispielsweisemit einem Bausparvertrag.Sanierungsbedarfrichtig einschätzenBei gebrauchten Immobilien gilt:„Gekauft, wie gesehen“. OffensichtlicheMängel können nach dem Kauf nichtmehr geltend gemacht werden. Deshalbist eine kritische Prüfung vor dem Kaufunerlässlich. Zwar sind Verkäufer verpflichtet,den Käufer über eklatanteversteckte Mängel, wie Schimmel hinterder Tapete, zu informieren. Sie haftenaber nur, wenn der Mangel absichtlichverschwiegen oder beschönigtwurde. Für offensichtliche Mängel, dieein durchschnittlicher Kaufinteressenthätte erkennen können, zum BeispielRisse in der Fassade, haften Verkäuferhingegen nicht. Zusätzlich solltenKäufer auch die Renovierungs-Historieprüfen: Was wurde wann in welchemUmfang repariert, renoviert, modernisiertoder saniert?Eine übereilte Kaufentscheidung stelltein hohes Risiko dar und kann teuerwerden. Wichtig ist, alle Unterlagen zuprüfen, Eventualitäten zu berücksichtigenund Chancen zu nutzen. „Ersterwerbersollten sich die Zeit nehmen,die sie brauchen, sich gut vorbereitenund professionellen Rat einholen. Einesorgfältige Planung ist das A und O fürden Immobilienkauf“, fasst Oberländerzusammen.ANZEIGEGeschichtenaus demMakleralltagGernemöchten wirSie in denfolgenden Ausgaben mitkurzenGeschichenundAnekdotenanunseren Erlebnissenals Immobilienmaklerteilhaben lassen, um Ihnendadurcheinen kleinenBlickhinterdie Kulissenunserer Arbeit zu ermöglichenLydiaIshikawaund dasTeam„WerdenunsereExposés gelesen?“Neulich schickte ich das Exposé einer Wohnung zum Kauf in Frankfurt-Nordend per E-Mail an denInteressenten. Der Titel der Wohnung: „Vermietete 2-Zimmer-Wohnung, F-Nordend.“ Oft wird schnellauf Anfrage geklickt aufgrund der Eckdaten und den Bildern. Ein wichtiges Detail, nämlich dass dieWohnung mit Mieter verkauft wird, bleibt oft ungelesen. Daher erwähne ich soetwas im Anschreibennoch einmal. Weitere Einzelheiten, wie beispielsweise seit wann der Mieter dort wohnt, wie hoch dieMiete ist etc., dann im angehängten Exposé. Die Antwort kam prompt: „Klingt super! Ich suche genauin Bockenheim –zum Selbstbezug. Zieht der Mieter denn bald aus?“ Ich war irritiert ... denn nicht nurder Mieter wurdeüberlesen,eshandeltesichauchimeinen anderenStadtteil...Ein anderes Mal ging es um ein Fertighaus auf einem Erbpachtgrundstück. Beide Details sehr wichtig,daher imersten Satz des Exposés erwähnt. Bei der Besichtigung erwähnte ich das nochmal –daschaute derInteressent überrrascht: „Oh! Dasist mirjetzt neu.“Ja, wegen Erfahrungen wie diesen fragen wir uns manchmal wirklich, ob unsere Exposés überhauptgelesen werden.Und wirerwähnenviele wichtige Details im ersten Gespräch, sei es perE-Mailodertelefonisch,erneut.Aberauchdas istknifflig,denndabekommenwir doch so manchgenervteAntwort:Ja,das standjaimExposé...! Also wird derTextgelesen?Esbleibtein Rätsel... vonKaren Ishikawa
